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婚前买的房,离婚也会分割

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今天写写离婚财产分割的一个疑难问题。

为了避免离婚时分财产,不少人选择婚前买房。

但是,即使婚前买房且登记在自己名下,也会出现夫妻共同还贷的情况。

举个例子:

小 A2014 年购房一套,总价 100 万,首付 30 万,贷款 70 万,贷款年利率 3%,贷款 30 年,契税等其他费用 2 万(不包括维修基金),婚前小 A 还贷本息 15 万。

2016 年小 A 与小 B 结婚,房屋价值 150 万,产权登记在小 A 名下。婚后双方共同还贷 9 万(其中利息 3 万)。2018 年离婚时房屋价值 220 万。

这就涉及到一个问题:

共同还贷及增值部分,离婚时小 B 能不能分割?

按照民法典婚姻家庭编的司法解释,小 B 肯定是有权要求分割的,两个原则:

1)产权归小 A,剩余贷款是小 A 的个人债务;

2)婚后共同还贷及对应的房屋增值部分,属于夫妻共同财产,由小 A 对小 B 进行补偿。

这里要提醒一下,不论双方收入如何,婚后都是共同财产,

即便房贷全部是从小 A 工资卡扣款,房贷支出和房屋增值部分,也属于共同财产。

那么小 B,能分到多少钱呢?

2.

比较尴尬,翻遍所有法条,都找不到计算公式。

于是司法实务中,法律的适用就比较混乱了,有五六种计算方法,得出的补偿金额也截然不同。

具体案件中,法官通常会把选择权交给当事人。

所以选择哪种计算方式,取决你的角色。

下面,我只说三种比较主流的计算公式:

1. 如果我是小 A,想要补偿金额越低越好

我会选择这种计算方式:

房屋补偿款 = 夫妻共同还贷金额 ÷(房屋购买价 + 全部应付利息)× 房屋现值 ×50%

计算结果就是:

房屋补偿款 = 9÷(100+70× 银行贷款利率 3%×30 年)×220×50%=6.07 万

2. 如果我是小 B,想要补偿金额越高越好

我会选择这种计算方式:

房屋补偿款 = 不动产升值率 × 夫妻共同还贷金额 ×50%= 房屋现值 ÷(房屋购买价 + 共同已还利息 + 其他费用)× 夫妻共同还贷金额 ×50%

计算结果就是:

房屋补偿款 = 220÷(100+3+2)×9×50%=9.43 万

3. 还有一种比较公平的计算方式

它跟第二种计算方式有点类似,

只是在计算不动产升值率的时候,不考虑房屋购买价,而考虑结婚时房屋价格。

也就是说,从小 A 买房到结婚这段时间的增值部分,小 B 是占不到便宜的。

计算方式如下:

房屋补偿款 = 不动产升值率 × 夫妻共同还贷金额 ×50%= 房屋现值 ÷(结婚时房屋价格 + 共同已还利息 + 其他费用)× 夫妻共同还贷金额 ×50%

计算结果就是:

房屋补偿款 = 220÷(150+3+2)×9×50%=6.38 万

所以,如果双方都不想占便宜,那就选这种。

3.

有人可能会问了,法律规定是房屋增值的情况。

要是房价下跌,小 B 能不能要求补偿呢?

当然可以,举证意见有二:

一是房屋属小 A 个人财产,小 B 只是婚后参与还贷,小 A 应独自承担房价下跌的风险。

二是离婚时房屋所有权归小 A,如果是自住,房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

如果是投资,因小 B 不享有投资收益,风险更应该由小 A 自担。

所以理论上,只要婚后共同还贷,无论房价上涨下跌,都有权主张补偿。

至于能不能得到支持,支持多少,律师只能举证选择最有利于己方的计算公式。

最终裁量权,还是在法官手里。

来源:张妈下午茶 微信号:Ladyzhangma

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